Vermieter Tipps - Wohnung vermieten

Wohnung vermieten

Wohnung vermieten
Wer als Privatperson eine Wohnung vermieten möchte, steht vor einer großen Aufgabe und vielen Fragen. Wie findet man einen passenden Mieter? Soll man einen Makler beauftragen oder sich selbst um die Privatvermietung kümmern? Wie behält man den Überblick rund um das Mietverhältnis? Worauf muss man bei der Wohnungsübergabe achten? Wie geht man bei Problemen mit dem Mieter richtig um? Wir haben ein paar Antworten für Sie.

Wohnung vermieten als Privateigentümer

Das Vermieten einer Wohnung kann eine lukrative Nebeneinkunft sein. Damit man als Vermieter am Ende nicht drauf zahlt, muss alles rund um die Vermietung richtig organisiert werden. Denn ein Mietverhältnis besteht nicht nur aus Mieteinnahmen, sondern geht vor allem mit einer ganzen Reihe an Verpflichtungen und Risiken für den Vermieter ein. Das größte Risiko besteht im Mietausfall. Möchten Sie als Privateigentümer eine Wohnung vermieten, lässt sich nur eine gute Rendite erzielen, wenn Sie das Ausfallrisiko minimieren und die Kosten rund um die Immobilienverwaltung gering halten.

Selbst Wohnung vermieten oder Makler beauftragen

Als noch unerfahrener Vermieter steht die Überlegung voran, ob man selbst die Wohnung vermieten will oder einen Immobilienmakler mit der Mietersuche betraut. Aus Kostengründen ist es für viele Eigentümer interessant, sich selbst um die Suche geeigneter Mieter zu kümmern. Wer ein Maklerbüro zwecks Immobilienvermietung beauftragt, steht laut Wohnungsvermittlungsgesetz in §2 Absatz 1a in der Pflicht und muss die Maklerkosten zahlen.

Die Beauftragung eines Maklers sollte jedoch nicht per se wegen dem Einsparen der Maklerprovision ausgeschlossen werden, weil dem Eigentümer dadurch Kosten entstehen, welche die Rendite beim Vermieten einer Wohnung schmälern. Ein erfahrener Immobilienmakler nimmt dem Eigentümer der Privatimmobilie enormen zeitlichen Aufwand ab und führt eine professionelle Prüfung des künftigen Mieters durch. Dies wiederum kann das Risiko für Mietausfall erheblich reduzieren und zu einem langen Mietverhältnis führen.

Wer eine Wohnung vermieten will, sollte deshalb Vorteile und Nachteile von Privatvermietung und Vermietung über einen Makler sorgfältig abwägen.

Immobilienverwaltung oder Mietwohnung selbst verwalten?

Ebenso wie bei der Frage Privatvermietung oder Vermietung über einen Makler gilt es auch, sich als Eigentümer Gedanken darüber zu machen, ob man beim Wohnung vermieten sich selbst um die Verwaltung kümmert oder eine Immobilienverwaltung bzw. Gebäudeverwaltung beauftragt.

Auch hier sind Vorteile sowie Nachteile sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Wer sich selbst um Nebenkostenabrechnung, Buchhaltung Immobilienverwaltung und Weiteres kümmert, kann Ausgaben sparen, muss sich jedoch in die Materie einarbeiten.

Für Eigentümer stehen Software Angebote zur Verwaltung von Immobilien bereit, mit denen sich Nebenkostenabrechnungen erstellen lassen oder jederzeit der Überblick über Dienstleister, Instandhaltungskosten und Reparaturkosten einsehen lässt. Mehr Informationen dazu gibt es beispielsweise auf https://www.immolert.de/

Gegen Gebühr kann eine Immobilienverwaltung mit allen Aufgaben betraut werden. Dies ist vor allem für Privatvermieter eine Option, die zwar eine Wohnung vermieten, aber sich selbst den Verwaltungsaufwand ersparen wollen und das Risiko minimieren, dass es zur fehlerhaften Abrechnung der Nebenkosten kommt.

Welche Aufgaben die Immobilienverwaltung übernehmen soll, lässt sich individuell absprechen. Weitere Informationen dazu können Sie in unserem Artikel “Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung” nachlesen.

Wohnraum vermieten: Mietpreis festlegen

Bevor man als Eigentümer das Objekt zur Vermietung anbietet, muss der Mietpreis festgelegt werden. Der lokale Mietenspiegel bietet hilfreiche Richtlinien. Aus Lage des Objekts, Größe des Wohnraums sowie Baujahr und Ausstattung lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Die Miete für die Wohnung darf maximal 20 % über der ortsüblichen Miete liegen, insofern sich die Wohnung nicht in einer Region befindet, in der die Mietpreisbremse gilt. Dann darf der Mietzins die ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr als um 10 % übersteigen.

So gibt es beispielsweise den Mietendeckel in Berlin. Ziel des Mietendeckels ist es, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten bzw. zu schaffen. Auskunft über die ortsübliche Miete erhält man bei der Gemeinde oder über die Stadt, die den Mietspiegel herausgibt.

Wohnung vermieten – Exposé erstellen

Bevor da Projekt “Wohnung vermieten” gestartet werden kann, sollte man ein Exposé erstellen. Dabei handelt es sich um eine aussagekräftige Beschreibung der Wohnung sowie der Lage, in der die Mietwohnung liegt.

Bei der Erstellung des Exposé gilt es einerseits, das Mietobjekt so ansprechend wie möglich zu beschreiben. Gleichzeitig ist aber auch wichtig, bei der Objektbeschreibung nicht zu übertreiben, da ansonsten die Erwartungshaltungen potentieller Mietkandidaten enttäuscht würden.

Welche Angaben gehören ins Wohnungs-Exposé?

Anzahl der Zimmer, Größe der Wohnfläche, Kaltmiete, Warmmiete sowie Angaben zur Wohnungsausstattung sind unbedingt im Exposé übersichtlich anzugeben. Detailreiche Beschreibungen beispielsweise zur Küchenausstattung, zum Badezimmer oder Besonderheiten, welche die Wohnung zu bieten hat, erhöhen die Attraktivität des Mietangebots.

Steht vor dem Haus ein Parkplatz oder eine Garage zur Verfügung? Wie wird die Wohnung beheizt? Ab wann ist die Wohnung bezugsfertig? Muss vor Einzug renoviert werden oder werden Sie eine frisch renovierte Wohnung vermieten? Nutzen Sie jede Gelegenheit, positive Eigenschaften in der Wohnungsbeschreibung zu erwähnen.

Wohnung vermieten: Vorzüge in den Vordergrund stellen

Im Exposé sind zudem die Vorzüge der Lage herauszustellen. Möchten Sie eine Wohnung vermieten, die in Top-Lage liegt, bietet es sich natürlich an, darauf ausführlich im Exposé des Mietangebots einzugehen. Verkehrsanbindung, gut erreichbarer öffentlicher Nahverkehr, fußläufig erreichbare Geschäfte und attraktive Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie in der näheren Umgebung sowie Schulen und Kindergärten sind für Mietinteressenten wichtige Informationen. Ansprechende Bilder der einzelnen Räume runden das Wohnungs-Exposé ab.

Steht vor oder hinter dem Haus ein Garten zur Verfügung, gehört diese Information in die Beschreibung des Objekts. Ebenso wie Angaben darüber, ob der Garten genutzt werden darf, wer sich um die Gartenpflege kümmert und wie die Treppenhausreinigung erfolgt.

Mit professionellem Exposé die richtigen Mietinteressenten erreichen

Das Wohnungsexposé dient in erster Linie dazu, Wohnungssuchenden einen guten Eindruck zu vermitteln, welche Eckdaten das Wohnungsangebot umfasst. Aber mit einer gut gemachten Beschreibung des Mietobjekts lässt sich auch steuern, den richtigen Bewerber anzusprechen.

Möchten Sie an eine Familie Ihre Wohnung vermieten, beschreiben Sie die Vorzüge der Wohnlage, die vor allem für Mieter mit Kindern hat. Gibt es Spielplätze, Kita, Grundschule oder weiterführende Schule in der Nähe? Liegt das Objekt in verkehrsberuhigter Zone? Lädt ein Park in der Umgebung zum Spazierengehen ein?

Wünschen Sie sich ruhige Mieter, erwähnen Sie in der Wohnungsbeschreibung die ruhige Wohnlage sowie die ruhige Hausgemeinschaft.

Zudem ist wichtig, im Exposé darüber zu informieren, ob Haustierhaltung erlaubt oder unerwünscht ist. Als Vermieter ist wichtig zu wissen, dass nicht per se jede Form der Haustierhaltung in einer Mietwohnung untersagt werden darf.

Die Kleintier Haltung darf nicht pauschal verboten werden. Fische, Hamster, Meerschweinchen – da hat der Vermieter kaum Chancen, die Haustierhaltung zu verbieten. Anders verhält es sich bei größeren Haustieren wie Katze und Hund sowie bei gefährlichen Tieren.

Wohnung vermieten – richtigen Mieter finden

Aufgrund der Wohnungsknappheit bekommen Privatvermieter, die eine Wohnung vermieten wollen, zahlreiche Anfragen zur Wohnungsbesichtung. Wer sich selbst um die Mieterauswahl kümmern will, kann entweder einzelne Besichtigungstermine vereinbaren oder mehrere Interessenten zur Wohnungsbesichtigung einladen. Beides hat Vorteile und Nachteile.

Ein Einzeltermin mit nur einem Mietinteressenten bietet den Vorteil, dass man sich als Vermieter weitaus besser auf das Kennenlerngespräch einlassen kann. Ein Sammeltermin ist dann interessant, wenn eine Vielzahl an Bewerbern die Wohnung besichtigen will. In jedem Fall sollte mit jedem Bewerber zumindest ein kurzes Einzelgespräch stattfinden, um sich einen ersten Eindruck der Wohnungsbewerber machen zu können.

Die Wohnungsbesichtung gibt Mieter und Vermieter eine gute Gelegenheit, sich näher kennenzulernen. Der Besichtungstermin dient somit nicht nur dazu, dass der Mietinteressent sich die Wohnung anschauen kann, sondern gibt beiden Vertragspartnern die Möglichkeit, Fragen zu stellen.

Als Vermieter darf man alle Fragen stellen, die unmittelbar mit dem zustandekommenden Mietverhältnis in Zusammenhang stehen. Fragen seitens des Vermieters an den Mieter zu persönlichen Daten, Arbeitgeber, Beruf, finanziellen Verhältnissen und Haustieren sind zulässig.

Als Vermieter darf man jedoch keine Fragen stellen zu Religion, Familienplanung, vorliegenden Erkrankungen, Freizeitgestaltung, etwaigen Vorstrafen oder politischer Gesinnung.

Welche Unterlagen als Vermieter vom Mieter verlangen?

Wurde ein potentieller Mieter gefunden, steht die Überprüfung an, ob man an diesen Bewerber seine Wohnung vermieten will. Die Sympathie muss stimmen. Aber nicht weniger wichtig ist Bonität und Zuverlässigkeit des Mieters.

Als Vermieter ist es üblich, Verdienstbescheinigungen sowie Mieterselbstauskunft inklusive Bonitätsauskunft einzufordern, um sich einen Überblick über den Mietinteressenten zu verschaffen, an den man die Wohnung vermieten will.

Mitunter kann auch eine Vorvermieterbescheinigung erbeten werden, die Auskunft darüber besteht, ob der Mieter in vorigem Mietverhältnis zuverlässig seine Miete bezahlt hat oder ob Mietschulden bestehen. Liegen Kopie des Personalausweises, Gehaltsnachweis, Mieterselbstauskunft sowie Schufa-Auskunft und Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vor, hat man als Privatvermieter eine relativ gute Sicherheit, an den richtigen Mietinteressenten die Wohnung zu vermieten.

Hinweis: Mietinteressenten sind nicht dazu verpflichtet, dem Vermieter Nachweise über Einkünfte, Bonität und Vormieterbescheinigung zu erbringen. Verweigert der Bewerber jedoch seine Mitwirkung, ist davon auszugehen, dass es Probleme mit geregeltem Einkommen oder / und Bonität gibt.

Wohnung vermieten: Mietvertrag abschließen

Wurde der richtige Mieter gefunden, kommt es zum Abschluss des Mietvertrages, der unbedingt schriftlich erfolgen sollte, damit Mieter und Vermieter alle vertraglichen Vereinbarungen auf Papier fixiert und somit Rechtssicherheit haben.

Zum Vertragsabschluss kommt es aber nicht erst, wenn der Mietvertrag in Papierform von beiden Vertragspartnern unterzeichnet wurde. Unter Umständen kann es bereits bei der Wohnungsbesichtigung zu einem mündlichen Mietvertrag kommen. Etwa dann, wenn beide Vertragspartner übereinstimmende Willenserklärungen abgeben. Daher ist beim gemeinsamen Besichtigungstermin für beide Parteien Vorsicht geboten. Mehr dazu können Sie im JuraForum unter diesem Link nachlesen.

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